Mallorca hat sich längst zu einem der begehrtesten Immobilienmärkte Europas entwickelt. Neben deutschen, britischen und skandinavischen Käufern treten in den letzten Jahren auch immer mehr US-Amerikaner auf den Plan. Für sie bietet die Insel eine Mischung aus mediterranem Lebensgefühl, stabilen Immobilienwerten und der Möglichkeit, Europa als Lebensmittelpunkt zu erschließen.
Doch wer als Amerikaner eine Immobilie auf Mallorca erwerben möchte, muss einige Besonderheiten kennen: steuerliche Pflichten, Einreise- und Aufenthaltsregelungen sowie Unterschiede zum gewohnten Immobilienmarkt in den USA. In diesem Beitrag beleuchten wir die Chancen und Stolpersteine und geben praktische Tipps. Weitere Informationen und aktuelle Objekte finden Sie auf selling-mallorca.com.
Warum Mallorca für US-Amerikaner interessant ist
Mediterraner Lifestyle mit internationalem Standard
Mallorca vereint mediterrane Gelassenheit mit moderner Infrastruktur:
- Internationale Schulen und ein ausgezeichnetes Gesundheitssystem.
- Ein internationaler Flughafen mit Direktverbindungen nach Europa und regelmäßigen Flügen in die USA über Madrid, Barcelona oder Frankfurt.
- Luxusimmobilien in Top-Lagen, die sich mit den exklusivsten Märkten der Welt messen können.
Unterschied zum US-Markt
Während US-Immobilienmärkte wie New York, Los Angeles oder Miami stark von nationalen Käufern geprägt sind, ist Mallorca ein internationaler Markt. Käufer aus Deutschland, Skandinavien, Großbritannien und der Schweiz sichern eine hohe Nachfrage, auch in wirtschaftlich turbulenten Zeiten. Das sorgt für stabile Preise und macht Mallorca besonders attraktiv für internationale Investoren.
Steuerliche Besonderheiten für US-Amerikaner
Doppelbesteuerung & Abkommen
US-Bürger sind weltweit steuerpflichtig. Das bedeutet:
- Einkünfte aus einer Immobilie in Spanien müssen sowohl in Spanien als auch in den USA erklärt werden.
- Dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und den USA können Doppelbelastungen reduziert werden. Dennoch bleibt der Verwaltungsaufwand hoch.
Laufende Steuern in Spanien
- Grundsteuer (IBI) – jährlich an die Gemeinde zu zahlen.
- Nichtresidentensteuer (IRNR) – selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird, fällt eine Steuer auf den fiktiven Nutzen an (ca. 1,1 % des Katasterwertes × 24 %).
- Kapitalertragssteuer – beim Verkauf je nach Gewinn zwischen 19 % und 28 %.
- Vermögenssteuer – für Nichtresidenten ab einem Freibetrag von 700.000 € (auf den Balearen gelten eigene Regelungen).
FATCA-Regelung
Durch das US-Gesetz FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) müssen spanische Banken Konten von US-Kunden melden. Das macht die Finanzierung und Kontoeröffnung für US-Bürger aufwendiger. Viele Banken verlangen zusätzliche Unterlagen und nehmen sich mehr Zeit für Prüfungen.
Einreise- und Aufenthaltsrecht für US-Bürger
Kurzaufenthalt
US-Bürger können sich bis zu 90 Tage in einem Zeitraum von 180 Tagen ohne Visum in Spanien aufhalten. Für Ferienaufenthalte oder gelegentliche Besuche reicht dies völlig aus.
Daueraufenthalt und Golden Visa
Wer länger bleiben oder sogar seinen Lebensmittelpunkt nach Mallorca verlegen möchte, hat verschiedene Möglichkeiten:
- Golden Visa: Bei einem Immobilieninvestment ab 500.000 € (ohne Fremdfinanzierung) erhalten US-Bürger und ihre Familie eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien und können frei im Schengen-Raum reisen.
- Nicht-lukratives Visum: Für US-Bürger, die nicht arbeiten, aber ein gesichertes Einkommen nachweisen.
- Arbeits- und Investorenvisa: Für Unternehmer oder Angestellte in Spanien, allerdings für reine Immobilienkäufer weniger relevant.
Unterschied zum US-Markt
In den USA erwerben Ausländer Immobilien weitgehend unkompliziert und können diese nutzen, ohne Aufenthaltsfragen klären zu müssen. In Spanien ist es anders: Ohne Golden Visa oder spezielle Genehmigungen ist der Aufenthalt zeitlich limitiert.
Unterschiede zwischen dem Immobilienmarkt in Spanien und den USA
1. Käuferstruktur
- USA: Märkte sind meist stark lokal oder national geprägt, etwa von US-Investoren oder regionalen Interessenten.
- Mallorca: Ein internationaler Käufermarkt mit hoher Nachfrage aus ganz Europa, was Stabilität bei Preisen und Nachfrage bietet.
2. Finanzierung
- USA: Hypotheken sind gängige Finanzierungsinstrumente mit flexiblen Kreditprodukten.
- Mallorca/Spanien: Für US-Käufer kann die Finanzierung komplizierter sein. Banken verlangen oft höhere Eigenkapitalquoten (30–40 %), und die Prüfung dauert länger – nicht zuletzt wegen FATCA.
3. Steuern & Abgaben
- USA: Jährliche Grundsteuer variiert stark je nach Bundesstaat, Einkommensteuerpflicht nur auf US-Einkünfte.
- Spanien: Zusätzliche Vermögenssteuer, Nichtresidentensteuer und strikte Reportingpflichten für US-Bürger.
4. Mietmarkt & Regulierung
- USA: Kurzzeitvermietungen (z. B. über Airbnb) sind in vielen Regionen erlaubt oder flexibel geregelt.
- Mallorca: Sehr strenge Vorschriften. Eine Ferienvermietung ist nur mit offizieller Lizenz möglich, die nicht für jede Immobilie erteilt wird.
5. Immobilienarten
- USA: Moderne Häuser, Neubauten und große Grundstücke sind typisch.
- Mallorca: Historische Fincas, mediterrane Architektur und Meerblick-Lagen dominieren – Immobilien mit kulturellem und architektonischem Mehrwert, der in den USA selten ist.
Vorteile für US-Amerikaner auf Mallorca
- Golden Visa: Zugang zum Schengen-Raum und langfristiger Aufenthalt in Europa.
- Kultureller Mehrwert: Mediterrane Lebensqualität kombiniert mit internationalem Flair.
- Attraktive Renditen: Durch internationale Nachfrage und limitierte Flächen auf der Insel.
- Stabile Wertentwicklung: Immobilien auf Mallorca sind auch in Krisenzeiten gefragt.
Nachteile und Herausforderungen
- Komplexe Steuerpflichten durch weltweite US-Besteuerung.
- Strenge Regeln für Ferienvermietung, im Gegensatz zu flexibleren US-Märkten.
- Aufwendigere Finanzierung durch FATCA-Regelungen.
- Aufenthaltsrechtliche Hürden, wenn kein Golden Visa beantragt wird.
Praxisempfehlungen für US-Investoren
- Steuerliche Beratung in beiden Ländern einholen, bevor Sie kaufen.
- Golden Visa prüfen, wenn ein längerer Aufenthalt in Europa geplant ist.
- Finanzierung frühzeitig organisieren – spanische Banken kalkulieren länger.
- Rechtslage zur Ferienvermietung klären, wenn Einkünfte geplant sind.
- Lokalen Marktprofi nutzen – ein Makler mit internationaler Erfahrung kennt die Stolpersteine und Chancen.
Fazit: Mallorca als europäischer Gegenpol zum US-Markt
Für US-Amerikaner eröffnet sich auf Mallorca eine spannende Möglichkeit: eine Investition in einen stabilen, internationalen Immobilienmarkt, kombiniert mit mediterranem Lebensgefühl und einem möglichen Aufenthaltsrecht in der EU.
Im Vergleich zum US-Markt müssen allerdings steuerliche Mehrbelastungen, strengere Mietgesetze und Aufenthaltsregeln berücksichtigt werden. Mit der richtigen Strategie überwiegen jedoch die Vorteile – besonders für Käufer, die Lifestyle, Sicherheit und langfristige Wertentwicklung suchen.
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